Pochopit "Gross-Up" před podpisem obchodního leasingu

Termín "hrubý" se obvykle vztahuje na plně obsluhovaný leasing, někdy nazývaný "full service service leasing". Nájemce platí fixní částky za určité služby nad rámec základního nájemného za skutečný prostor, který pronajímá s tímto typem pronájmu.

Například, pronajímatel může platit za obyčejnou údržbu oblasti, také volal CAM výdaje, pak rozdělit tento poplatek počtem hrubých čtverečních stop v budově a účtovat každému nájemci množství založené na procentech čtverečních stop on zabírá. Doložka o započtení v nájmu umožňuje, aby v případě, že je budova méně než 90 až 100% obsazena, byly náklady stále vypočteny pro pro fi nanční podíl nájemců na provozních nákladech až do výše těchto procent - 90 až 100 procent.

Výplata se platí jako dodatečné nájemné a nejčastěji se vztahuje na variabilní náklady, které mohou v daném měsíci stoupat nebo klesat na základě obsazenosti a dalších faktorů.

Výhody Gross-Up pro pronajímatele

To je jeden případ, kdy nemusíte dostat to, co zaplatíte, pokud jste nájemce. Jako příklad řekněme, že Leo Landlord právě koupil komerční budovu. Tom Tenant mu jako první pronajímá prostor. Tom pronajímá 10 000 čtverečních stop úložného prostoru. Celková plocha budovy činí 100 000 čtverečních stop. Tom si pronajímá 10 procent budovy.

V základním poměrném scénáři, který rozděluje variabilní náklady mezi nájemce, by Tom zaplatil 10 procent těchto nákladů, protože mu je přiděleno 10 procent budovy. Ale teď řekněme, že Leo má těžko najít jiné nájemníky a tento stav trvá několik měsíců. V Tomově nájemní smlouvě chybí klauzule o hrubém zisku, Leo je uvězněn na účtu za 90 procent nákladů, které by jeho nájemci za normálních okolností zaplatili jednoduše proto, že je nemají k dispozici.

Klauzule o hrubém zúčtování by mu mohla umožnit narovnat Tomovy procenta na 50%, ale s největší pravděpodobností na 95 nebo 100%, protože je jediným nájemcem v budově.

Jak je tento veletrh?

Tom Tenant si nemusí myslet, že toto uspořádání je spravedlivé, ale Tom je ve skutečnosti jediným nájemcem, který využívá služeb zahrnutých do těchto variabilních nákladů. Leo Pronajímatel nemá přímý prospěch, takže lze říci, že je nespravedlivé, že musí zaplatit za 90 procent služeb, které používá pouze Tom. Možná, že jedna z těchto výdajů zahrnuje údržbu kamer na parkovišti. Protože nejsou žádné jiné nájemníky, jediní lidé přicházející a odjíždějící na tomto parkovišti jsou Tomovi zákazníci, takže se zdá rozumné, že Tom sám by za tuto službu zaplatil.

Přečtěte si Fine Print

Pokud uvažujete o vstupu do komerčního pronájmu, pečlivě si přečtěte jemný tisk a ochraňte se tím, že budete dělat trochu více domácích úkolů. Pokud tam skutečně existuje klauzule o hrubém zúčtování, ujistěte se, že přípustný nárůst je v rozumných procentech. Pokud Tom zaplatí za všechny sledovací zařízení, pravděpodobně lituje, že se nesnažil vyjednat procento směrem dolů. Povolené procento by mělo být jasně uvedeno v leasingu.

Navíc, kdyby Tom nahlédl do Leovy historie s pronajímáním komerčních budov, možná se dozvěděl, že Leo má historicky těžký čas dostat a udržet nájemníky z nějakého důvodu. Nebo možná, že Leo je prostě nezkušený - to je jeho první pokus o takovou investici, aby mu to mohlo trvat trochu času, než to udělá správně. Ať tak či onak, Tom možná nechce vstoupit do nájmu s Leem, který by z tohoto důvodu zahrnoval klauzuli o hrubém zpoplatnění - je pravděpodobnější, že by v daném čase mohl být jedním z mála nájemců v prostorách.

Pokud by bylo sedm nájemníků pronajatých od Leo 70 000 čtverečních stop, hrubý zisk by byl menší, v podstatě rozdíl mezi 70% a 95 nebo 100%, a tento rozdíl by byl rozdělen mezi všech sedm nájemníků.