Jak vyjednat CAM poplatky v komerčních leasingech

Čím větší je komerční prostor, který si pronajímáte, tím je pravděpodobnější, že budete schopni vyjednat poplatky za CAM (Common Area Maintenance) a veškeré související administrativní poplatky. Nicméně, bez ohledu na to, jak malý prostor, nikdy přijmout podmínky jakéhokoli pronájmu, aniž by požádal o lepší řešení.

Ve varovném prohlášení o obtížnosti proniknutí do odvětví komerčních nemovitostí, Časopis CFO reportérka Laura DeMarsová jasně uvádí, že i profesionálové v oblasti nemovitostí mohou těžko pochopit složitost poplatků CAM; „Složitost průmyslu ztěžuje proniknout…“ DeMars dále uvádí:

„Například v nákupních centrech platí nájemci obvykle za udržování budovy prostřednictvím poplatku za údržbu v rámci společného prostoru (CAM). Zatímco finanční ředitel firmy zabývající se správou nemovitostí přímo neřídí nájemce, stále musí pochopit, jak jsou tyto poplatky vybírány… důležitější, protože velcí maloobchodníci často zpochybňují poplatky CAM nebo platí jen procento… finanční ředitel musí vědět, jak rozdíl, nebo skluzu CAM. “

Než se pokusíte vyjednat CAM nebo administrativní poplatky, ujistěte se, že rozumíte, co jsou. Pokud jsou poplatky za CAM pro CFO komplikovanou záležitostí, raději se připravte!

Průmysl Standard CAM poplatky

Protože stav některých společných prostorů má přímý vliv na nájemce, poplatky spojené s náklady na údržbu a opravy chodeb, výtahů, schodišť, lobby a společných prostor toalet jsou v CAM poplatcích poměrně standardní. Typicky hodnocené nájemcům v poplatcích CAM jsou náklady spojené s údržbou parkovišť (včetně osvětlení a terénní úpravy) a chodníky.

Tipy na vyjednávání standardních CAM poplatků

Pokud typ poplatků, o jejichž úhradu budete požádáni, je neobchodovatelný, ujistěte se, že vám váš pronájem výslovně umožňuje kontrolovat účty pronajímatele. Obchod je obchod, a to by nemělo být považováno za nedůvěru k pronajímateli nebo k něčemu osobnímu, ale platit neznámé poplatky jednoduše v dobré víře není dobrý obchod. Požadavek na prohlášení alespoň v tom, že pronajímatel musí poskytnout dokumentaci (odpovědnost) za všechny účtované poplatky, je jediný způsob, jak zajistit, aby vám byla účtována spravedlivě.

Měli byste také vyjednat, kolik poplatků za CAM se může každý rok zvýšit - a to maximálním množstvím nebo procentem. Tento „strop“ by měl být uveden odděleně od ostatních zvýšení nájemného.

Správní poplatky za provoz a řízení (O&M)

Pokud váš pronájem vyžaduje, abyste zaplatili CAM poplatky za jakékoli provozní náklady nebo náklady na správu - okamžitě vzneste námitky proti těmto nákladům. Trvá-li pronajímatel, požádejte, abyste viděli seznam (důkaz) těchto nákladů a způsob výpočtu vašeho podílu. Tyto poplatky nemusí být ve skutečnosti nazývány CAM poplatky, ale „Správní poplatky“. Správní poplatky jsou stále CAM poplatky - pronajímatel se snaží dostat vás na vlastní náklady. Administrativní poplatky jsou obvykle založeny na procentech celkových nákladů CAM.

Tipy pro vyjednávání správních poplatků O&M

Většina nájemců vznese námitky proti provozním poplatkům a poplatkům za správu, protože pronajímatel již činí příjmy z nájemného účtovaného i bez poplatků CAM. Pokud váš poplatek za CAM zahrnuje platy pro manažery nebo administrativní pracovníky (na místě nebo mimo pracoviště), náklady na pojištění odpovědnosti (budete muset zaplatit za vlastní pojištění odpovědnosti - pronajímatel to bude vyžadovat dříve, než se budete moci pohybovat), reklamy a dalších propagačních aktivit, profesionálních služeb, jako jsou právní nebo účetní služby, zkuste vyjednat tyto z vašeho pronájmu.

Podle Rosie Rees, „Bitva o poplatky za CAM“, Magazín maloobchodní dopravy; „Sporní nájemníci sníží procento (které se pohybuje v rozmezí od 25% do 5%) a vyloučí z výpočtu (např. Daně, pojištění, veřejné služby) náklady bez údržby.“

Společnost Rees se také domnívá, že náklady na údržbu a opravy budov (tj. Střech, základů budov a vnějších stěn) by nájemníci neměli absorbovat, protože to nejsou běžné prostory používané nájemci nebo jejich zákazníky. Rees přesně poukazuje; „Pronajímatel již dostává příjmy z těchto budov formou nájemného. Veškeré náklady na jejich údržbu a výměnu by měl pronajímatel hradit z příjmů z pronájmu. “

Prameny:

Rosie Reesová. Časopis maloobchodní dopravy Online. “Bitva o CAM poplatky” 1. září 1999.

Laura DeMars. Časopis CFO. „Skutečná dohoda.“ Srpen 2007.