Vypočítejte komerční nájmy se vzorci čtverečních stop

Komerční leasingy nejsou kalkulovány jako nájemní byty. Pronajímání bytů může zahrnovat celkové rozlohy domu, ale nájemné není založeno na čtverečních stopách. Měsíční nájemné za rezidenční nemovitosti je do značné míry určeno pohledem na srovnatelné nájemné v této oblasti. V komerčních nemovitostech se měsíční nájemné vypočítává nejrůznějšími způsoby s využitím několika typů měření čtverečních stop.

Měření používaná při určování nájemného za komerční prostory jsou založena na pokynech stanovených asociací vlastníků budov a manažerů budov (BOMA) International a jsou považovány za průmyslový standard ve Spojených státech.

Mnoho komerčních pronájmů využívá standardy BOMA a účtuje měsíční nájemné na základě „pronajímatelných čtverečních stop“ a ne na „použitelných čtverečních stopách“. To je důležité pochopit, protože pokud jste uvedli cenu 1,25 dolarů za použitelnou čtvereční stopu, může to být to, co nakonec zaplatíte za každý měsíc.

Pronajatelné čtvercové nohy

Použitelné čtverečních stop je počet čtverečních stop, které nájemce zaujímá. Existují však i další části budovy, ze kterých mají všichni nájemci užitek. Tyto části jsou známé jako společné prostory a zahrnují chodby, schodiště, výtahy a lobby.

Množství čtverečních stop pro prostory společných prostor je rozděleno mezi všechny nájemníky na poměrném základě. Každý nájemce hradí část nákladů pronajímatele na tyto společné prostory. Když jsou tyto poplatky přidány k použitelným čtverečním stopám, výsledek se nazývá "pronajímatelné čtvereční stopy".

Aby to bylo ještě zmatenější, tato praxe přidávání společných výdajů na plochu do použitelných čtverečních stop se nazývá "faktor zatížení". Náklady na faktor zátěže se obvykle zvyšují každý rok ve výši oddělené od nájemného za využitelné čtvereční stopy. To znamená, že možná budete muset vyjednat dvě zvýšení nájemného každý rok: jeden pro faktor zatížení a jeden pro použitelné nájemné čtverečních stop.

Příklad výpočtu rentabilních čtvercových stop

Řekněme, že kancelářské prostory, které si pronajímáte, jsou fyzicky 500 čtverečních stop (použitelné čtvereční stopy) za cenu 1,25 USD za čtvereční stopu. Vaše použitelné náměstí noha nájemné by bylo 625 dolarů za měsíc (500 SF x $ 1,25). Nicméně, vaše část společného prostoru přidává dalších 100 čtverečních stop. Vaše nájemné bude vypočteno na základě 600 čtverečních stop, ne 500, které obsadíte.

Někteří pronajímatelé paušální sazba pro oba použitelné čtvereční nohy a vaše část obyčejného prostoru do jednoho čísla (toto je obvykle nespravedlivé k nájemci), ale nejvíce účtovat různou rychlost na čtvereční stopu pro použitelné čtvereční nohy a pro obyčejné oblasti nájemné příspěvky.

Zeptejte se na rozpis použitelných nákladů Versus Rentable Square Feet

Předtím, než uvidíte prostor, ujistěte se, zeptejte se po telefonu, jaká sazba se účtuje za použitelné čtverečních stop a za pronajímatelné čtvereční stopy, protože to představuje velký rozdíl v celkovém měsíčním nájemném. A pamatujte, že pokud vám někdo řekne, že prostor je "1500 pronajímatelných čtverečních stop", bude skutečná (využitelná) velikost prostoru menší.

Chcete-li se dostat do vidět nemovitost, někteří pronajímatelé vám jednoduše řeknou použitelnou cenu čtverečních stop, ale citují pronajímatelné čtvercové záběry. Tato klamná praxe dělá prostor zdánlivě větším a levnějším než je. Pak, když se ukážeš, zjistíš, že prostor, který zněl skvěle na telefonu, je vlastně mimo tvoje cenové rozpětí a menší, než jsi si myslel.

Zatímco většina realitních kanceláří je upřímná, pokud jde o odhalení skutečných celkových nákladů na pronájem po telefonu, stále mají tendenci uvádět velikost prostoru jako pronajímatelné nohy - nikoli jako použitelné nohy. Ale teď jste dost chytří na to, abyste věděli, co přesně zeptat realitní kanceláře.

Následující tabulka porovnává tři typy výpočtů čtverečních stop používaných v komerčních leasingech. Některé nájmy jednoduše účtují použitelnou čtvercovou stopou, zatímco jiní přidají procento použitelného čtverečního stopu k tomu, co se nazývá pronajímatelné čtvereční stopy.

Čtvercové nožní výpočty

Definice čtvercové nohy (SF)
Období	Definice
Použitelné čtvercové nohy	SF prostoru skutečně obsazeného nájemcem.
Pronajatelné čtvercové nohy	Použitelné SF +% SF SF.
Gross Square Feet	Celkové SF v celém objektu.

souhrn

Použitelné čtvereční stopy jsou skutečnou velikostí prostoru, který zaberete. Pronájem čtverečních stop je vždy větší, protože zahrnuje použitelné čtverečních metrů plus další počet čtverečních stop společného prostoru akcií, které nebudete fyzicky zabírat.

Nájemná plocha s faktorem zatížení je cena, kterou chcete vědět, protože to je to, za co budete platit. Cena za čtvereční stopu za použitelné čtvereční stopy je pouze část toho, co zaplatíte každý měsíc.