Zatěžovací faktor v komerčním pronájmu a jak jej vypočítat

"Součinitel zatížení" je termín, který odkazuje na způsob výpočtu celkových měsíčních nákladů na nájemného pro komerčního nájemce. To kombinuje použitelné čtverečních stop navíc k procentu čtverečních stop společných prostor, od kterých se očekává, že nájemce bude mít prospěch. To je někdy nazýváno "add-on" faktor nebo "společný prostor" faktor.

Co se počítá jako společné oblasti

Společné prostory mohou zahrnovat toalety, lobby, výtahy, schodiště a společné chodby. Jsou to oblasti, ve kterých mohou mít zákazníci, klienti a zaměstnanci komerčních nájemců přístup a očekává se, že budou používat.

Použitelné čtvercové nohy v výpočtu faktoru zatížení

Výpočty faktoru zatížení začínají identifikací rozdílu mezi použitelnými a pronajímatelnými čtverečními stopami. Použitelné čtvereční stopy vymezují oblast, ve které jste vy a vaše firma skutečně a výhradně schopni zabírat. Ostatní nájemníci nemají přístup do tohoto prostoru. Je to váš obchod, vaše kancelář, vaše umístění.

Pokud si pronajmete skladovací prostor, který je 25 'x 20', máte 500 čtverečních stop užitné plochy. To je vaše oblast a vaše podnikání může zřejmě využít všechny. Pokud necháte prázdný prostor tohoto prostoru, je to vaše volba, ale vy mohl použijte tento prostor, pokud chcete, aby to přispělo k vaší použitelné čtverečních stop.

Vy a jiní, kteří jsou ve spojení s vaší firmou, můžete využívat také společné prostory - toalety, vstupní halu, výtahy, chodby a schodiště - ale nejsou součástí vašich použitelných čtverečních stop, protože nejsou to jen vaše.

Výjimka může existovat, pokud jsou vaše využitelné čtverečky rozděleny do samostatných místností nebo na samostatná patra. V tomto případě by všechny přístupové cesty, které je spojují, přispěly k vašim použitelným čtverečním stopám. Nejsou to společné prostory, protože ostatní nájemníci a / nebo vlastník nemovitosti je nepoužívají.

Pronajatelné čtvercové nohy v výpočtu součinitele zatížení

Nyní, když jste identifikovali své použitelné čtverečních stop, můžete si postavit své pronajímatelné čtvereční stopy přidáním procenta společných oblastí, které vy a / nebo vaši zákazníci také používáte. Procenta je typicky stanovena pronajímatelem nebo vlastníkem nemovitosti a je do jisté míry založena na vašem použitelném čtvercovém záběru ve srovnání s celkovým rozměrem čtverečních stop budovy.

Možná byste tu měli nějaký prostor k vyjednávání. Neexistuje žádná jednotná procentní sazba, i když obvykle nepřesahuje 15%. To může záviset na tom, zda si pronajmete prostor v oblasti s mnoha dalšími obchodními nájemci, jako je nákupní centrum. Pokud vaši zákazníci a klienti také využívají velké parkoviště, může toto procento zvýšit.

Výpočet faktoru zatížení

Začněte s celkovým rozměrem čtverečních podlahových ploch celé budovy. Nyní odečtěte čtvercové záběry společných prostor. Zbývá vám použitelné čtvercové záběry, alespoň pokud pronajímáte celou budovu místo prostoru v obchoďáku nebo nákupním středisku. Rozdělte celkový prostor použitelnými čtvercovými záběry, abyste dosáhli faktoru zatížení.

Pokud vaše výpočty dosáhnou hodnoty 20% a pronajímatel nabízí 15%, máte pravděpodobně dobrý obchod. Pokud přijedete na 10% a pronajímatel požádá o 15%, možná budete chtít vyjednat nebo požádat o pomoc odborníka na nemovitosti, aby tak učinil.

Budete také chtít poznamenat, zda je ve vašem pronájmu nastavitelný faktor zatížení, s výhradou přepočítání při obnovení. Úspěšné podnikání je o plánování. Pokud se obchod nerozvíjí a budete čelit možnému významnému zvýšení zátěže v příštím roce, mohlo by to být katastrofické. Komerční leasingy jsou ideálně dlouhodobé. Nechcete přemístit svůj podnik.